北京嚴管長租公寓：最多押一付三 建立糾紛調解機制

北京住房租賃市場將迎來最嚴監管。2月2日，北京市住建委、北京市市場監督管理局等五部門聯合發布《關于規范本市住房租賃企業經營活動的通知》(下稱《通知》)，從限制資金池、加強租賃合同管理、建立租賃糾紛調解機制等諸多方面，進一步強化對分散式長租公寓企業經營活動的監管。該《通知》也被業內評為是最嚴長租公寓監管政策。

《通知》提出，一方面，住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的周期應當匹配;另一方面，銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業;此外，住房租賃企業向承租人收取的押金應當通過北京房地產中介行業協會建立的專用賬戶托管，收取的押金數額不得超過1個月租金。

中指研究院調查事業部研究副總監戰雪在接受《證券日報》記者采訪時表示，導致長租公寓此前問題頻出的主要原因與其“長收短付”、違規使用“租金貸”等高風險經營模式有較大關系。北京此次發布的政策措施，明確斷絕了長租公寓企業的高風險經營模式，并且相比于其他城市一般僅采取監管租金的措施來說，北京此次的政策手段無疑更加嚴格。

從內容上看，限制企業“資金池”無疑成為此次新規中最核心的內容。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時坦言，上述三項政策內容，主要對準了三種類型的資金管控，包括租金、押金和首付貸資金。具體來看，對于租金來說，杜絕了“長收短付”現象，有利于防范長租公寓企業賺“差價”，這也是為了規范租金的使用;對于押金來說，既規定了押金只能收取一個月的水平，同時也明確了押金托管的概念;對于首付貸資金來說，雖然此次政策并沒有打壓首付貸，但卻明確規定此類資金不能直接給予長租公寓企業。整體上看，這三條政策較為務實，堵住了此前長租公寓企業的各類發展漏洞。

為進一步規范住房租賃市場秩序，化解租賃糾紛，《通知》提出，住房租賃企業應當使用本市住房城鄉建設部門和市場監管部門制定的住房租賃合同示范文本;住房租賃企業應于簽訂承租或出租房屋合同后3日內，將合同信息(包括房屋坐落、面積、間數、價格和租賃雙方等)錄入北京市住房租賃監管平臺備案;住房租賃企業出資對租賃住房進行裝修的，應當取得房屋產權人書面同意。住房租賃企業提前解除合同的，應依據合同約定履行各方責任，不得強制收取裝修費用;此外，北京房地產中介行業協會應當建立糾紛調解機制，定期公布住房租賃企業被投訴情況，調解住房租賃企業和當事人糾紛。

中原地產首席分析師張大偉告訴《證券日報》記者，北京此次出臺的新政對“資金池”以及“租期錯配”等方面的要求更加細化，可以說是史上最嚴厲長租公寓監管政策，預計后續其他一二線城市有望跟進。