上海二手房房貸發放提速 信貸大幅放松概率不大

最近，上海的房貸市場迎來好消息。“放款速度的確較此前有所加快。”在被問及房貸發放情況時，多位國有大行、股份行房貸經理對第一財經記者如此說道，放款周期恢復正常，基本在一個月內。而在去年四季度，多家銀行反饋稱房貸放款周期大約為4～6個月。

這背后，是政策端的暖風頻吹。去年12月，中央政治局會議、中央經濟工作會議提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”;央行在2022年工作會議中也明確，“穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產業良性循環和健康發展”。

在此背景下，有業內人士預計，后續房地產市場信貸環境將進一步改善，部分城市房貸利率、放款周期仍有優化空間。但要注意的是，在“房住不炒”總基調下，信貸方面大幅放松的可能性較小，監管更多是引導資金向剛需和改善型合理住房需求傾斜。

二手房房貸放款提速

受房地產貸款集中度管理政策實施以及房貸需求加大等因素影響，2021年銀行按揭貸款額度一度出現緊張，尤其是一二線房價上漲較快的城市。

第一財經記者在去年11月走訪時曾了解到，當時上海地區的房貸發放多是針對6月或7月的申請，整體發放節奏未有明顯變化，審批周期仍是2個月左右，放款時間多為4～6個月，僅個別銀行放款周期有縮短。

如今，步入2022年，情況又有了新的變化，多家銀行房貸經理表示，二手房房貸放款提速。“最近是提速了，審批周期主要看個人材料的準備情況，放款時長則大約在1個月以內。”中國銀行某房貸經理告訴第一財經記者。

郵儲銀行某房貸經理也對記者稱：“目前放款速度比以前有所加快，基本都在放新增的房貸，行內額度較為充足，如果征信、收入等材料符合要求的話，審批大概是2周，放款大約是1個月到1個半月。”

“審批是2周左右，放款大概在過完戶一個月以內就能完成。”招商銀行某房貸經理對記者說道。廣發銀行某房貸經理也反饋稱，當前來看，行內一季度房貸額度相對充足，二手房房貸、新房按揭貸款時間上有縮短。

另外，記者還了解到，在某國有大行中，若貸款人在辦理房貸的同時配置其他產品，如消費貸、理財等，房貸放款速度可進一步加快。

銀行按揭貸款市場的放松，一方面與政策端的暖風有關;另一方面也受銀行房貸發放節奏影響，每逢年末或年初，銀行會有新的按揭額度下發，因而房貸緊張的情況在一定程度上可以得到緩解。

與此同時，一些城市的房貸利率也出現調整。不過，記者了解到，上海首套房和二套房房貸利率均未變化，仍分別為5%和5.7%。

另據貝殼研究院統計，2021年12月，其監測的103個城市主流首套房貸利率為5.64%，二套利率為5.91%，均較11月份回落5個基點。去年四季度以來，首套、二套房貸利率較9月份的高點分別回調10個、8個基點。

信貸環境的改善，客觀上將提振市場信心，對市場成交有著直接促動作用。據貝殼研究院統計，去年12月以來，二手房成交量仍顯現好轉跡象，上半月，日均成交量較11月日均成交水平保持了增長態勢，市場成交在加速筑底過程中。

“預計后期房地產市場信貸環境將進一步改善，部分城市的房貸利率、放款周期仍有優化空間，這也將進一步促進房地產市場整體表現趨穩。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析稱。

信貸大幅放松的概率不大

盡管房市信貸環境改善，但要注意的是，這種放松只是對合理需求的放松，監管基調并未發生變化，各地依然在嚴管市場秩序，對各類炒房行為進一步遏制。在“房住不炒”總基調下，信貸政策將重點滿足購房者合理住房需求。

銀保監會此前表示，將認真貫徹國家有關政策，在落實房地產金融審慎管理的前提下，指導銀行保險機構做好對房地產和建筑業的金融服務。現階段，要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產行業和市場平穩健康發展。

央行上海總部在1月4日召開的2022年貨幣信貸工作會議中也明確，要繼續穩妥實施房地產金融審慎管理。要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加強預期引導，各商業銀行要進一步優化信貸結構，提升服務實體經濟的能力，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產業良性循環和健康發展。

綜合監管層面釋放的信息，中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜表示，未來，在房地產金融審慎管理制度下，信貸方面大幅放松的可能性較小，資金端和政策端更多的是向剛需和改善型合理住房需求傾斜。

陳文靜進一步分析，從地方層面看，預計樓市調控“雙向”調節模式或需貫穿全年，即部分房價韌性較強的城市，若市場出現明顯升溫，調控政策亦將迅速跟進。其中，建立二手房成交參考價格發布機制、收緊信貸等政策均為有效工具;而部分房地產市場調整壓力較大的城市，將適度調整政策，穩定市場預期，如降低房貸利率、發放購房補貼、提升公積金貸款額度等。