空置率走高租金下滑 北京寫字樓市場(chǎng)依然過(guò)冬

“銀十”開(kāi)局，網(wǎng)紅盤看房者“人擠人”，有些購(gòu)房者連中意戶型都選不到，開(kāi)發(fā)商在多個(gè)城市搶收業(yè)績(jī)。但與活躍的住宅市場(chǎng)不同的是，北京寫字樓市場(chǎng)依然在“過(guò)冬”。寫字樓的業(yè)主正忙著想盡辦法留住租戶，開(kāi)發(fā)商則忙著挖潛在線教育、信息技術(shù)等新興企業(yè)客戶，試圖向其售賣辦公資產(chǎn)。

第一太平戴維斯發(fā)布的2020年三季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告顯示，2020年前三季度，北京寫字樓市場(chǎng)吸納量約為9.2萬(wàn)平方米，較去年同期下降約47%;全市空置率繼續(xù)走高，目前處于15%的高位，同比上升了5.9個(gè)百分點(diǎn);甲級(jí)寫字樓平均租金下滑至每月每平方米354.8元，環(huán)比、同比分別下降1.3%、3.5%。

“可以預(yù)計(jì)，未來(lái)一段時(shí)間，北京全市寫字樓平均租金水平仍將處于下行周期。”第一太平戴維斯研究部負(fù)責(zé)人李想向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體表示，租金下滑快的情況不是疫情得到控制就會(huì)馬上結(jié)束的，預(yù)計(jì)年末空置率將升至18%。此外，隨著四季度北京寫字樓市場(chǎng)迎來(lái)大體量項(xiàng)目入市，市場(chǎng)壓力與日俱增。

金融等行業(yè)租賃需求高

危機(jī)之中，往往也藏著機(jī)遇。經(jīng)過(guò)近期的調(diào)研和交流，《證券日?qǐng)?bào)》記者發(fā)現(xiàn)，整體低迷的北京寫字樓市場(chǎng)，在疫情期間就已經(jīng)顯露出一些租賃新動(dòng)向。正如李想所言，“雖然目前有困難，但從中長(zhǎng)期來(lái)看尚有潛力。”

“中關(guān)村某家寫字樓的出租率在疫情前可達(dá)90%，疫情期間跌落至40%。但是一家IT企業(yè)在此期間通過(guò)擴(kuò)充又將空置的地方租下來(lái)了。”第一太平戴維斯華北區(qū)物業(yè)及資產(chǎn)管理服務(wù)部助理董事、綠色可持續(xù)與健康業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人李旭向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體透露的這一案例，同樣佐證了今年疫情期間普遍低迷的商辦寫字樓市場(chǎng)，也暗含種種生機(jī)。

李想也進(jìn)一步表示，金融、信息技術(shù)及專業(yè)服務(wù)類企業(yè)仍然占據(jù)寫字樓市場(chǎng)承租面積的前三位，三者占比之和為68.9%。其中，金融行業(yè)企業(yè)租賃需求占比29.3%、信息技術(shù)占比28.8%、專業(yè)服務(wù)占比10.8%、健康醫(yī)療行業(yè)的租賃需求已經(jīng)上升至5.7%。對(duì)此，李想稱，健康醫(yī)療行業(yè)未來(lái)在北京寫字樓市場(chǎng)的租賃需求占比還將繼續(xù)增長(zhǎng)。

自貿(mào)區(qū)加持將釋放紅利

值得關(guān)注的是，今年9月21日發(fā)布的《中國(guó)(北京)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)總體方案》，與金融、信息技術(shù)、專業(yè)服務(wù)、健康醫(yī)療這四大行業(yè)發(fā)展息息相關(guān)。據(jù)此方案，北京自貿(mào)區(qū)片區(qū)總面積119.68平方公里，涵蓋科技創(chuàng)新片區(qū)、國(guó)際商務(wù)服務(wù)片區(qū)、高端產(chǎn)業(yè)片區(qū)三大片區(qū)。

“與金融、信息技術(shù)、專業(yè)服務(wù)、健康醫(yī)療這四大行業(yè)相對(duì)應(yīng)契合的正是這三大經(jīng)濟(jì)片區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，可見(jiàn)自貿(mào)區(qū)將會(huì)形成經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展的閉環(huán)。”李想向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，這些產(chǎn)業(yè)的相關(guān)企業(yè)未來(lái)在北京寫字樓租賃市場(chǎng)將發(fā)力。

“北京自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)助力首都建設(shè)具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心，加快打造服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開(kāi)放先行區(qū)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)，著力構(gòu)建京津冀協(xié)同發(fā)展的高水平對(duì)外開(kāi)放平臺(tái)，這將利好首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展。”第一太平戴維斯華北區(qū)董事長(zhǎng)麥安東表示，而商業(yè)地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要載體，在自貿(mào)區(qū)政策紅利的全面刺激下，有望迎來(lái)新一輪的發(fā)展契機(jī)。

“自貿(mào)區(qū)的國(guó)際商務(wù)服務(wù)片區(qū)共48.34平方公里，包括首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)周邊可利用產(chǎn)業(yè)空間28.5平方公里(順義區(qū))，北京CBD區(qū)域的4.96平方公里、金盞國(guó)際合作服務(wù)區(qū)2.96平方公里(朝陽(yáng)區(qū))，以及運(yùn)河商務(wù)區(qū)和張家灣設(shè)計(jì)小鎮(zhèn)周邊可利用產(chǎn)業(yè)空間10.87平方公里(城市副中心)。”李想向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，以北京城市副中心的運(yùn)河商務(wù)區(qū)為例，過(guò)去這一區(qū)域商務(wù)氛圍不濃，現(xiàn)在金融、保險(xiǎn)等企業(yè)購(gòu)買的獨(dú)棟寫字樓宇牌子已經(jīng)掛上，部分配套底商已開(kāi)業(yè)。有自貿(mào)區(qū)加持后，該區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)價(jià)值將水漲船高，部分國(guó)企、央企正在接洽該區(qū)域內(nèi)的物業(yè)，無(wú)論是商務(wù)小獨(dú)棟還是單體量總價(jià)高的寫字樓商辦物業(yè)，都會(huì)吸引很多企業(yè)進(jìn)駐，尤其是自貿(mào)區(qū)概念醞釀一段時(shí)間后，這種需求的增長(zhǎng)將更加明顯，物業(yè)價(jià)格也將提升，屆時(shí)商業(yè)地產(chǎn)的租賃和交易都將活躍起來(lái)。

今年受疫情影響，大宗投資市場(chǎng)表現(xiàn)較為平淡。今年前三季度，北京投資市場(chǎng)累積成交金額為382億元，較去年同期下降38.1%。其中，寫字樓仍是最受追捧的物業(yè)類型，在整個(gè)大宗交易規(guī)模中占比50.2%，此外綜合體占比16.1%，零售占比12.4%，數(shù)據(jù)中心占比20.6%。

不過(guò)，除了傳統(tǒng)的寫字樓、購(gòu)物中心等資產(chǎn)外，近期北京市場(chǎng)連續(xù)完成多宗投資收購(gòu)數(shù)據(jù)中心的大宗交易。李想表示，作為非傳統(tǒng)投資標(biāo)的，數(shù)據(jù)中心建設(shè)與需求持續(xù)增長(zhǎng)，已成為投資市場(chǎng)的新亮點(diǎn)，在未來(lái)，此類投資交易將會(huì)更多發(fā)生。

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